안녕하세요? 지별입니다오늘은 인천에서도 주목해야 할 단지 중 하나가 있는데, 이제 일반 분양 소식이 들려와 전달하고자 합니다.함께 단지를 살펴보고 청약 여부 및 안전마진 등을 알아보도록 하겠습니다.오늘의 단지는 산곡 6구역을 재개발하여 신축 아파트로 만드는 '산곡역 자이힐스하늘채'가 되겠습니다. 아파트 이름에 '자이'가 있어 GS건설이 시공사라는 것을 알 수 있고, '힐스'테이트로 유명한 현대건설도 공동 시공사인 거 같습니다. 마지막으로 '하늘채'는 코오롱 글로벌의 아파트 브랜드가 되겠습니다. 즉, 산곡역 자이힐스하늘채는 3개 건설사가 컨소시움으로 만드는 단지인 거 같네요.​아래 아파트 조감도는 다소 약간 평범해 보이기도 한데요.단지는 총 2,706세대의 대단지로, 이 중 1,289세대가 일반 분양으로 공급됩니다. 모집 평형은 전용 50, 59, 75, 84타입으로 실수요자분들이 가장 많이 찾는 평형으로 구성되어 있습니다.산곡역 자이힐스하늘채를 주목해야 하는 이유는 바로 아래 보시는 것처럼 인천을 관통하는 지하철 7호선 산곡역의 초역세권 단지이기 때문입니다.​홈페이지에서도 특장점으로 내세우고 있지만, 산곡역은 지하철 7호선 정류장으로 아래 보시는 것처럼 GTX-B 가 정차하는 부천종합운동장까지 14분, 직장이 많은 가산 디지털단지까지 29분, 고속터미널역까지는 55분 소요로 강남권을 1시간으로 가긴 어렵지만, 그럼에도 서울의 중부권 및 서부권의 직장을 가기에는 최대 1시간 이내로 도달 가능하다는 점이 장점이 될 거 같습니다.​아래 보시는 것처럼 7호선 논현역까지는​ 지하철 이동 소요 시간만 약 1시간이라, 강남권 직장까지는 도보/환승 시간을 고려할 때 1시간 이상 소요될 것으로 보입니다.추가적인 산곡역 자이힐스하늘채의 특장점은 여러 가지가 있지만,아래 지도에서 보시는 것처럼 마곡초등학교과 산곡북초등학교 2개의 초등학교에 인접하여 단지에서 자녀들 학교 보내기가 참 좋겠다는 생각이 들었습니다. ​산곡역 자이힐스하늘채는 이번 일반분양에서 59타입이 총 854세대(약 66.2%)에 달해, 사실상 59타입 중심의 분양이라고 해도 과언이 아닙니다.​단지 배치도를 보니, 59형은 역에서 다소 거리가 있는 곳에 코오롱글로벌이 주로 시공을 하는 거 같고, 산곡역에 가까운 동은 주로 75 또는 84타입이 위치하는 거 같습니다.​아파트는 최고 33층으로 단지 아래 해링턴 스퀘어 산곡역보다 2층 낮지만 충분히 단지의 규모와 함께 주변을 대표하는 대장 아파트가 될 위엄의 높이입니다.​​단지의 커뮤니티는 접근성을 위해 가운데 위치한 106동과 115동에 위치합니다.산곡역 자이힐스하늘채만의 특화된 커뮤니티는 아니지만, 다른 신축 아파트에 있는 커뮤니티 시설은 모두 들어가 있고, 2,000세대가 넘는 대단지라서인지 확실히 커뮤니티의 규모가 커서 좋네요.​평면도를 살펴보기 전에 보통 많은 가구에서 신청하는 발코니 확장을 할 경우 포함되는 제공 품목이 아래와 같습니다. 아마도 분양가가 주변 시세보단 높겠다는 생각이 드는 부분이네요.​이제 평면도를 살펴보겠습니다. e모델하우스의 라인을 보니, 모델하우스에는 아마도 50A, 59A, 75A, 84B 타입이 유닛으로 설치된 거 같습니다.​50A 타입(좌)은 방2화1의 2bay 구조입니다. 다행히 2bay라서 거실 쪽이 확장되어 공간이 넓을 거 같습니다. 다만, 수납공간의 추가적인 공간은 따로 보이지 않아 1~2인 가구에 특화된 평면으로 보이네요. 50B 타입은 침실 2가 현관 라인보다 더 튀어나간 점을 빼면 50A 타입과 거의 유사한 평면도입니다.​59A의 평면은 방3화2의 3bay 판상형 맞통풍 가능한 구조입니다. 복도에 수납을 위한 작은 팬트리가 설치됩니다. 다만, B 타입이 4bay이고 A 타입에는 드레스룸도 없어 선호도에서는 B 타입에 밀릴 거 같다는 생각이 드네요.​59B 타입은 59형 가운데서 가장 인기가 좋을 거 같습니다. 서비스 공간 면적이 극대화되는 4bay 판상형의 맞통풍 구조이며, 안방에 드레스룸도 크게 들어갑니다. 팬트리는 없지만, 59타입 중에서는 실수요자 선호도가 가장 높은 평면 구조입니다.​59C 타입은 다소 특이한 형태의 타워형 구조입니다. 안방 뒤로 드레스룸이 직사각형 형태로 들어가고 그 뒤로 욕실이 붙은 구조입니다. 거실은 양창형 구조가 발코니1이 있어 애매하긴 한데, 개방감은 좋을 거 같습니다. A 타입과 선호도에서 비슷하거나 조금 밀리겠다는 생각이 드네요.​75A 타입은 타워형 구조입니다. 현관에 작은 팬트리가 있고, 안방 드레스룸은 59B 타입에 비해 다소 협소하게 배치되어 있습니다. 아무래도 선호도에선 B 타입에 밀릴 거 같긴 하네요.​​75B 타입은 방이 알파룸 포함 4개인 구조입니다. 판상형 4bay의 맞통풍 가능한 구조이고, 안방에 큼직한 드레스룸이 들어갑니다. 복도 팬트리가 있어 수납공간도 양호해 보입니다. 평면도상 84타입 다음으로 좋아 보이는 평면도입니다.​마지막으로 84형입니다. A 타입은 타워형 구조이고, 59C 타입 대비 스케일이 커진 평면도입니다. 개인적으로는 84B 타입보단 75B 타입이 낫겠다는 생각이 드는 평면도이긴 하네요.​84B 타입은 산곡역 자이힐스하늘채에서 끝판왕 평면도인 거 같네요. 75B 타입을 크게 만든 구조로 보이고, 아마도 많은 분들께서 선호하시면서 관심 가지실 거 같은 평면도입니다.​​그럼 지금부터는 입주자 모집공고문을 살펴보도록 하겠습니다. 산곡역 자이힐스하늘채는 청약의 다른 규제는 없고 전매 제한 1년만 적용됩니다. 입주가 29년 12월이라 27년 10월 말부터 약 2년 2개월 정도 분양권 거래가 가능한 기간이 있네요.앞서 언급 드린 것처럼 산곡역 자이힐스하늘채는 총 1,289세대를 공급하고, 특공 685세대, 일반 604세대를 모집합니다.가장 중요한 정보인 분양가를 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 분양대금 납부 구조는 계약금이 단 5%만 들어가는 구조입니다. 슬슬 분양가가 주변 시세 대비 세게 나왔다는 느낌이 더 드는 대목입니다. 산곡 자이힐스하늘채의 분양 대금 납부 구조는 5-60-35의 구조이고,중도금 대출 알선은 가능하지만, 이자 산곡역 자이힐스하늘채 후불제가 적용되는 점은 다소 아쉬운 부분입니다.​산곡역 자이힐스하늘채 분양가는 59형이 B타입 기준 7.8억 원, 75B 타입은 9.3억 원, 84B 타입은 10.32억 원입니다.여기에 발코니 확장비도 약 2,000만 원으로 가격이 저렴한 구조는 아니네요. 발코니 확장비를 고려하면 59형이 약 8억 원, 75형이 약 9.5억 원, 84형은 10.5억 원이 됩니다.​아래 기사처럼 산곡 6구역이 일반분양가를 높이기 위해 상품을 개선한 흔적이 보이네요. 이런 전략으로 다소 높은 분양가를 제시한 거 같습니다.부평구 산곡6구역 재개발사업이 일반분양을 앞두고 상품 경쟁력 강화와 미분양 대응, 분양가격 및 계약조건을 포함한 주요 분양 전략을 확정했다. 일반분양 상품 개선에 134억2,000만원 규모의 추가공사비를 투입하고, 미분양 발생에 대비한 대응 시점을 앞당기는 한편 평균 분양가를...​먼저 주변 단지 시세를 보면, 산곡역 자이힐스하늘채 바로 위의 부평 캐슬&더샵퍼스트 단지의 경우 59형이 약 6억 원으로 산곡역 자이힐스하늘채와 약 2억 원 차이가 납니다.​75타입과 유사한 72타입은 7.3억 원 정도입니다.84타입은 8억 원 정도로 보이네요. 즉 산곡역 자이힐스하늘채 59형과 이곳 부평 캐슬&더샵퍼스트의 84형 가격과 같은 구조로 입지(역 접근성)와 약 5년의 연식 차이가 두 단지의 가장 큰 차이점입니다. 그래서, 초초역세권의 산곡역 자이힐스하늘채와 부평 캐슬&더샵퍼스트는 약 10% 정도 가격차나 날 수 있을 거 같고, 초등학교 접근성 3%, 연식 차이 3% 정도 생각하면 약 16%의 차이가 어떨까 생각합니다이 부평 캐슬&더샵퍼스트를 기준으로 산곡역 자이힐스하늘채의 가격을 계산해 보면59형: 6 * 1.16 ϖ.96억 원75형: 7.3 * 1.16 Ϙ.46억 원84형: 8 * 1.16 ϙ.28억 원으로 산곡역 자이힐스하늘채의 분양가와 약 1억 원 차이가 납니다.​산곡역 자이힐스하늘채를 비교할 수 있는 더 좋은 단지가 바로 남쪽에 있습니다. 작년 4월에 분양했었던 해링턴 스퀘어 산곡역 단지를 보면, ​안녕하세요? 지별입니다. 제가 엊그제 포스팅으로 예상 분양가 분석을 했었던 '해링턴스퀘어 산곡역&#...(아래는 모델하우스 방문기입니다. 참고하세요!)안녕하세요? 지별입니다. 오늘은 산곡구역을 재개발하는 해링턴스퀘어 산곡역 특별공급 접수가 있는 날입니...해링턴 스퀘어 산곡역의 분양가는59형: 6.11억 원74형: 7.72억 원84형: 8.52억 원으로 산곡역 자이힐스하늘채 대비 약 2억 원 정도 차이가 납니다.현재는 분양권 거래가 가능한데 59형은 프리미엄 3천만 원,74형은 약 1~3천만 원,84형은 저층 위주로만 분양권이 있고, 고층은 조합원 매물로 있고 최종가는 8.3~8.5억 원 정도입니다. ​즉, 바로 아래 산곡 구역 재개발 현장인 해링턴 스퀘어 산곡역과 비교해도 산곡역 자이힐스하늘채의 분양가는 약 1억 원 정도는 높아 보이긴 합니다.그렇기에 사실 단기 인천 부평의 상승세까지 분양가에 반영한 느낌이라 아무래도 실수요자분들께서 청약 지원보다는 주변 신축 아파트나 해링턴 스퀘어 산곡역 분양권에 관심을 가진 가능성이 커 보입니다. 다만, 해링턴 스퀘어 산곡역 소유주들이 이번 분양가를 참고하여 호가(프리미엄)를 올릴 가능성이 높아 보입니다. 이는 단기적으로 거래 절벽으로 이어질 수도 있는 요인이 될 거 같습니다.​다시 돌아와서 산곡역 자이힐스하늘채는 7호선 산곡역 초초역세권의 산곡역 일대의 대장 아파트가 될 것은 분명하지만, 주변 시세보다 약 1억 원 이상 높은 분양가로 단기 내 가격적 메리트를 가지긴 어려울 거 같습니다. 사실 GTX-B이 개통될 부평역 인근으로 가도 두 신축 아파트 e편한세상 부평역 센트럴파크와 부평역 해링턴 플레이스가 7억 원 정도가 산곡역 자이힐스하늘채의 분양가는 사실 좀 더 높아 보이는 느낌이네요.​수요가 제한적일 거 같지만, 확실한 것은 산곡역일대에서 앞으로 가장 주목받을 아파트는 분명합니다. 향후 인천의 상승세가 이어질 때, 가장 크게 수혜를 받을 곳은 자명하기에 5%의 계약금으로 큰 레버리지를 일으켜 일단 3년 2개월 정도의 시간을 가져보겠다는 분이라면 해봄직할 수 있겠다는 생각이 드네요. 다만, 총 매수가가 현시점 기준 높긴 높다는 점, 적은 자본으로 큰 레버리지를 통해 미래가치를 확보하겠다는 차원이라면 청약도 나쁘진 않을 거 같습니다. 아니시라면 산곡역 일대 거주를 희망하시는 분은 해링턴 스퀘어 산곡역 분양권도 관심을 가져보시면 좋겠다는 생각이 듭니다. ​주말 내 모델하우스를 가볼 예정이라 해링턴 스퀘어 산곡역 분양권 동향이 어떻게 되는지 확인이 되면 포스팅으로 전달드리겠습니다.​모델하우스는 어제인 10/8에 오픈하여 연휴 기간 내 운영하는 거 같습니다. 산곡역 현장 인근에 만들어지니 관심 있으신 분들은 아래 주소 참고하셔서 다녀오셔도 좋을 거 같습니다. 감사합니다.인천광역시 부평구 길주로 379인천광역시 부평구인천광역시 부평구인천광역시 부평구 산곡동 87-1195인천광역시 부평구 산청로 60#산곡역자이힐스하늘채 #산곡6구역 #산곡6구역재개발 #산곡역신축 #산곡동대장아파트 #산곡역자이 #자이힐스하늘채 #7호선산곡역 #산곡역초역세권 #부평종합운동장역 #GTXB #가산디지털단지출퇴근 #강남접근성 #초품아아파트 #마곡초 #산곡북초 #산곡역자이힐스하늘채분양가 #인천아파트청약 #일반분양분석 #분양가분석 #안전마진분석 #청약일정 #입주자모집공고 #59타입 #84타입 #계약금5프로 #분양권전매 #해링턴스퀘어산곡역 #부평캐슬앤더샵퍼스트 #e편한세상부평역센트럴파크 #부평역해링턴플레이스 #부평아파트시세 #인천부동산 #부동산임장 #모델하우스방문기 #부동산분석 #실수요자추천 #지별의부동산 #지별