​​​​​입주한 지 2년이 넘었는데,지금 하자보수를 요구해도 될까요?​​신축 아파트에 살다 보면 벽에 곰팡이가 피고, 천장에서 물이 새고, 창가에 결로와 균열이 생기는 경우가 있습니다.그때마다 많은 분이 “2년 지났으니 이제 방법이 없겠지...”라고 생각하고 포기하십니다. ​하지만 아파트 하자보수 기간은 하나로 정해져 있지 않습니다!​​​​​​■​ 하자보수 기간은 하자의 종류마다 다릅니다​공동주택관리법 시행령은 하자를 내력구조부(기둥, 보, 내력벽 등)와 시설공사로 나눕니다. ​내력구조부는 10년이고, 시설공사는 시행령 별표 4에 따라 공사 종류별로 기간이 달라집니다. 흔히 마감공사는 2년, 설비공사는 3년, 방수공사는 5년이라고 설명하지만 이것은 대표적인 예일 뿐이고, 정확한 기간은 별표 4와 세부 sites.google.com 공종 분류로 확인하셔야 합니다.​같은 누수라도 실내 마감 불량인지, 배관 연결부 문제인지, 외벽이나 옥상 방수층 문제인지에 따라 적용되는 기간이 달라질 수 있습니다.​ 그래서 하자의 이름만 보고 기간을 판단하기보다 실제 원인이 어느 공사에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다.​​​​​​​■ 기간은 '입주일'이 아니라 법에서 정한 날부터 셉니다​ㆍ 세대 내부(전유부분): 입주자에게 인도된 날부터ㆍ 복도, 외벽, 옥상, 지하주차장 같은 공용부분: 사용검사일 또는 사용승인일부터​인도된 날은 실제로 이사한 날과 항상 같지는 않습니다. 세대 인도 자료와 사용검사일 자료를 함께 확인하는 것이 안전합니다.​​​■ 2년이 지나서 발견한 하자도 청구할 수 있을까요?​이 질문에 중요한 대법원 판결이 있습니다. sites.google.com/view/bjvrcpsehla 대법원은 하자담보책임기간을 그 기간 안에 하자가 발생한 경우 사업주체가 책임지는 기간으로 보았습니다(대법원 2023다298892). ​따라서 담보책임기간 내에 이미 하자가 발생했다면, 그 기간이 종료한 뒤에 보수를 청구하더라도 사업주체의 책임이 인정될 수 있습니다. 반대로 책임기간이 끝난 뒤 처음 생긴 하자라면 이 제도로 책임을 묻기 어렵습니다.​다만 이 판결이 모든 기간 제한을 없애 주는 것은 아닙니다. ​하자가 기간 안에 발생했다는 점, 공사상 잘못으로 생겼다는 점, 보수 범위와 비용을 입증해야 하고, 손해배상을 청구한다면 소멸시효 같은 별도의 기간도 검토해야 합니다.​​​​​​■ 하자가 언제 생겼는지, 이런 자료가 말해 줍니다​ㆍ 날짜가 표시된 사진과 영상ㆍ 하자를 처음 발견했을 때의 문자, 메신저 홈페이지 방문 기록ㆍ 관리사무소 하자 접수 내역ㆍ 사업주체·시공사와 주고받은 이메일, 보수 요청서, 내용증명ㆍ 사업주체의 방문 및 보수 내역ㆍ 하자조사보고서 등 전문기관 자료ㆍ 같은 하자가 다른 세대에서도 발생했다는 자료​​​■ 누가 청구하나요?​세대 내부 하자는 입주자가, 공용부분 하자는 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등이 사업주체에 청구합니다. 하자보수보증금 청구도 입주자대표회의가 합니다. 다만 입주자대표회의가 구분소유자 개인에게 귀속되는 손해배상청구권까지 당연히 행사할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 2005다44046). ​특별한 위임이나 채권양도가 있었는지 확인해야 합니다.​​​​​■ 하자를 발견했다면 이 순서로 하세요​① 사진과 영상으로 기록합니다. 가까이서 찍은 사진과 벽면 전체 사진을 함께 남기세요. https://sites.google.com/view/bjvrcpsehla ​② 하자가 처음 생긴 시점을 알 수 있는 자료를 모읍니다.​③ 사업주체나 시공사에 서면으로 보수를 요청합니다. 기록이 남는 이메일, 온라인 접수, 내용증명을 쓰세요. 청구를 받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 합니다.​④ 보수가 이루어지지 않거나 하자 여부에 다툼이 있으면 하자심사·분쟁조정위원회 신청을 검토합니다. 당사자 간 교섭경위서와 하자 발생 증명자료가 필요합니다.​⑤ 공용부분이라면 하자보수보증금 청구를 검토합니다.​⑥ 협의가 안 되면 하자감정과 소송을 검토합니다.​​​​​​입주 2년이 지났다는 사실만으로 모든 하자보수가 끝나는 것은 아닙니다. 핵심은 하자의 종류, 전유부분인지 공용부분인지, 법정 기산일이 언제인지, 하자가 책임기간 안에 발생했는지입니다. ​하자는 시간이 서울대 누수 지날수록 자료가 사라집니다. 사진과 기록을 모으셨다면 혼자 판단하지 마시고, 사용검사일과 세대 인도일, 보수 요청 자료를 가지고 연락 주세요.하자는 기록이 곧 증거이기 때문입니다. ​​​​​​2년이 지났다고 포기하지 마세요.힘 법률사무소 김재현 변호사가책임기간부터 철저히 확인해 드립니다.서울대·대형로펌 파트너 출신,일상에 ‘힘’이 되어드리는 힘법률사무소 김재현 대표변호사 입니다.​대형 로펌에게는 수많은 사건 중 하나일지 모르지만,저에게는 한 사람의 인생이 걸린 유일한 소송입니다.힘 법률사무소는 오직 당신만을 위한 완벽한 몰입과집요함으로 승소를 이끌어내겠습니다.​​​​* 상담 문의: * 오시는 길: 서울 강남구 학동로 335, 다른타워 10층 (7호선·수인분당선 강남구청역 3번 출구 도보 1분)​​​​